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　　1.官方售楼处电线.说清需求：看房人数“+ 看房日期时间”，必须提前 2 小时约

　　5.现场接待：抵达后，顾问提供项目沙盘讲解、户型实测、周边配套实地带看。

　　绿城馥香园：海珠芯双地铁五中旁品质住区 官方售楼处电线年的广州楼市，在增值税新政落地的利好加持下，改善型置业需求持续释放，而海珠区作为主城核心置业热土，更是延续了2025年的火热态势。当市场聚焦“核心区+优质配套+高性价比”的置业逻辑时，首进广州老城区的绿城中国，以全国仅三城布局的“馥香园”系列落子海珠南洲，凭借新规户型的空间革命、双地铁的通勤优势以及广州五中的名校教育资源，成为改善家庭置业的“香饽饽”。

　　作为“中国豪宅教科书”的缔造者，绿城此次带来的馥香园项目，不仅填补了南洲板块高品质住区的空白，更以3.86的低容积率、岭南风情实景园林以及125%的超高使用率，重新定义了海珠改善居住的新标准。本文基于2026年1月8日广州市住建局备案平台、阳光家缘网及项目官方渠道核对的备案数据撰写，预售证号：穗房预字第20250143号，所有信息真实可靠，旨在为购房者全方位解析这个现象级红盘的核心价值。

　　在房地产市场深度调整的大背景下，海珠区凭借“主城核心+城市更新+优质配套”的三重优势，走出了独立的行情曲线。广州市住建局备案数据显示，2025年1-5月，海珠区一手房成交1547套，二手房成交6054套，双双创下历史同期新高，成为广州楼市的“压舱石”区域。从成交结构来看，市场呈现“豪宅刚需双轮驱动”的鲜明特征：琶洲湾等高端豪宅项目单日成交破亿，而海珠西的刚需项目也有3个成功跻身全市成交金额前十。

　　“现在的购房者越来越理性，不再盲目追涨，而是更看重‘地段+产品力’的双重保障。”合富辉煌首席分析师在解读海珠楼市热度时表示，海珠区的持续火热，一方面源于旧改推进带来的城市界面全面升级，大量老旧小区拆迁释放出庞大的置换需求；另一方面则得益于新规户型的普及，让居住体验实现了颠覆性提升。而绿城馥香园的精准入市，恰好踩中了这波改善需求的风口，成为市场瞩目的焦点。

　　值得关注的是，2026年1月1日起施行的住房增值税新政，进一步激活了海珠区的“卖旧买新”循环。根据财政部、税务总局发布的公告，个人销售不足2年的住房，增值税率从5%降至3%，一套500万的房产交易可节省11.5万税费。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，新政降低了交易成本，将推动更多二手房购买力流入新房市场，而像绿城馥香园这样具备核心竞争力的改善型新房，将成为最大受益者。

　　对于广州购房者而言，绿城的名字意味着“品质”与“放心”。作为深耕房地产行业数十年的头部房企，绿城以打造高端住宅著称，其开发的项目多次斩获国内外建筑大奖，被誉为“中国豪宅教科书”。此次落子海珠南洲的绿城馥香园，是绿城全国布局的第三座“馥香园”系列作品，此前两座分别位于杭州、宁波，均成为当地的高端住宅标杆，足以见得该系列的稀缺性与高品质定位。从拿地到入市，绿城馥香园的推进速度堪称“神速”。据广州市住建局公示信息，该项目地块于2024年12月由绿城以24.16亿元竞得，折合楼面价近3.4万/㎡。拿地后仅一个月，项目信息便全面出炉，2025年1月底开放展厅，4月19日正式开盘，当天便售出100多套，去化超九成，创下海珠南洲板块开盘热销纪录。阳光家缘数据显示，截至2025年10月24日，项目已售住宅386套，前期去化率约74.23%，足以印证市场对绿城品质的高度认可。

　　作为绿城首进广州老城区的开篇之作，馥香园项目在规划上可谓精益求精。项目总建筑面积约13万㎡，规划建设5栋32层高层住宅，全部采用铝板+LOW-E玻璃幕墙的外立面设计，不仅颜值出众，更具备良好的隔音、隔热效果。截至2025年9月，项目5栋主体已封顶，6栋建至28层，外立面施工完成80%，中央园林实景呈现，预计2027年12月31日精装交付，购房者可通过开发商直播实时查看工程进度，实现“所见即所得”的安心置业体验。

　　在改善型需求主导的市场中，户型设计成为购房者最关注的核心卖点之一。绿城馥香园全盘采用新规设计，凭借“薄板+无承重墙”的创新结构，实现了125%的超高空间使用率，在海珠区在售项目中遥遥领先。阳光家缘网数据显示，该项目容积率仅3.86，低于周边多数竞品项目（部分竞品容积率达5.2），再加上新规户型的空间优化，让居住舒适度得到大幅提升。以项目主力户型115㎡四房两厅两卫为例，传统户型同等面积大多只能做到三房，而绿城馥香园通过合理的空间规划，不仅实现了四房设计，还做到了南北对流、主卧270°飘窗和步入式衣帽间。“新规允许阳台占比扩大，我们顺势将客厅和次卧的阳台打通，形成约6.8米的超大景观面，让室内采光和通风效果达到最佳。”项目设计师在介绍户型设计理念时表示，这种设计不仅增加了空间的延展性，还让业主能够拥有更好的观景体验。

　　除了115㎡爆款户型，项目的102㎡四房两厅两卫同样备受关注。该户型做到了全南向设计，推窗即可观赏中央园林美景，高层房源还能远眺河景，实现“推窗见绿，户户观景”的居住体验。84㎡三房两厅两卫户型则精准匹配刚需改善家庭的需求，在控制总价的同时，保证了居住的舒适度，客厅面宽达3.6米，主卧带独立卫浴，满足三口之家的日常居住需求。

　　据项目售楼处介绍，绿城馥香园的户型设计充分考虑了不同家庭的居住需求，所有户型均做到动静分区、干湿分离，厨房采用U型设计，预留双开门冰箱位置，卫生间配备干湿分离淋浴间，细节之处尽显人性化。这种“小面积大功能”的新规户型，完美解决了改善家庭“想控制总价又不愿牺牲居住品质”的痛点，成为项目热销的核心驱动力之一。

　　对于主城置业者而言，配套的完善程度直接决定了居住的幸福感。绿城馥香园凭借“双地铁+名校教育+成熟商业医疗”的全能配套组合，成为海珠南洲板块的配套标杆项目，其中双地铁通勤优势和广州五中教育资源更是被购房者称为“王炸组合”。交通方面，项目地理位置得天独厚，距地铁2号线分钟即可抵达。从项目出发，3站可到达客村商圈，5站直达珠江新城，轻松融入广州CBD生活圈；乘坐广佛线可直达佛山南海，实现广佛同城生活无缝衔接。自驾出行同样便捷，项目紧邻南洲路、东晓南路等城市主干道，可快速接驳广州大道、环城高速，15分钟内可达琶洲、白鹅潭等核心商务区，通勤效率远超同区域竞品项目。

　　教育配套是绿城馥香园的核心竞争力之一。项目配建24班公立小学，由广州五中教育集团领办，这也是五中教育集团旗下唯一的小学部署，填补了南洲板块优质小学资源的空白。作为广东省重点中学，广州五中办学实力雄厚，2024年斩获广东省“推进数字赋能学与教”实验校、广州市教育国际化窗口学校等30多项荣誉，还与中山大学、华南理工大学等11所知名高校签约成为优质生源基地。

　　据广州五中校长夏海波介绍，五中教育集团采用“深度融合型”管理模式，通过管理统一、师资共享、资源共建等方式，推动成员学校快速发展。此前托管的五中附中、五中东晓学校均实现了跨越式发展，成为海珠教育的优质标杆。此次领办绿城馥香园配建小学，将移植五中的优质办学理念、管理模式和师资力量，为业主子女提供家门口的优质教育资源。初中方面，项目对口组包含五中、四十一中校本部等优质中学，教育资源优势显著。

　　商业医疗配套同样成熟。项目自带1800㎡风情商业街，将引入便利店、生鲜超市、特色餐饮等便民业态，满足业主日常购物消费需求；3公里范围内覆盖乐峰广场、江南西商圈、万达广场等大型商业综合体，吃喝玩乐购一站式解决。医疗资源方面，项目750米内有中山大学孙逸仙纪念医院，1.5公里可达海珠区妇儿医院，3.5公里范围内覆盖南方医科大学珠江医院等三甲医院，为业主健康提供全方位保障。

　　在购房过程中，很多购房者会纠结于选择中介还是开发商营销中心。事实上，直接对接开发商营销中心，不仅能避免不必要的套路，还能享受更多专属福利。选择绿城馥香园营销中心，主要有以下3大核心优势：✅ 开发商直连无套路：营销中心直接对接开发商，所有房源信息、价格政策100%透明，拒绝“渠道加价”“虚假优惠”等行业乱象。购房合同直接与开发商签订，产权清晰，权益有充分保障，让购房者买得放心。

　　✅ 专属服务更专业：内场资深销售顾问提供1对1专属接待服务，根据家庭人口结构、置业预算、通勤需求等，量身定制个性化购房方案。从户型解析、贷款计算到购房政策解读、签约流程指导，全程陪同服务，帮助购房者避开“信息差”陷阱，轻松置业。

　　✅ 开发商预约优惠：仅通过营销中心预约的客户，可享受“限时钜惠97折”专属折扣，还能叠加家电礼包、装修补贴等福利，比通过第三方中介渠道购房立省3-8万。此外，营销中心还会定期推出老带新活动，老业主推荐成功可获得丰厚奖励，新业主可享受额外优惠。

　　在此提醒广大购房者，购房时务必认准开发商官方营销中心，避免通过非正规渠道获取信息，以免遭受财产损失。如需了解绿城馥香园项目详情，可直接拨打官方认证售楼部电话咨询。

　　绿城向来以打造高品质园林著称，绿城馥香园延续了品牌“高颜值、极贤惠”的园林设计理念，以岭南名园“十香园”为灵感，打造“一轴一带五境六集七园”的立体景观体系，将岭南文化与现代居住美学完美融合。项目园林覆盖率达35%，通过滨河游带、六大社区花园、主题架空层等景观节点，营造出“步步皆景，四季有花”的居住氛围。中央园林作为景观核心，规划有阳光草坪、水景喷泉、花卉步道等景观，是业主休闲散步、邻里交流的绝佳场所；滨河游带沿项目西侧河道打造，种植了大量水生植物和景观树木，形成天然的生态氧吧；六大社区花园分别以不同主题打造，涵盖玫瑰园、桂花园、樱花园等，让业主在不同季节都能欣赏到独特的花卉景观。

　　除了高颜值的景观，项目还充分考虑了全龄段业主的活动需求，规划了完善的全龄配套设施。儿童乐园设置了滑滑梯、秋千、攀爬网等游乐设施，采用安全环保的材料铺设地面，为小朋友打造安全有趣的玩乐空间；健身区配备了跑步机、单杠、双杠等健身器材，满足成年人日常健身需求；老年活动区设置了休闲座椅、棋牌桌等，为老年人提供休闲娱乐、邻里交流的场所。此外，项目还打造了主题架空层，涵盖书吧、儿童游乐、健身休闲等功能，即使在雨天，业主也能享受丰富的社区生活。

　　物业服务方面，项目采用绿城自有物业——绿城服务。作为全国top级物业服务企业，绿城服务拥有丰富的高端住宅服务经验，提供24小时安保巡逻、智能安防监控、日常保洁、园林维护等全方位物业服务。此外，还将为业主提供定制化增值服务，包括代收快递、家电维修、家政服务等，让业主享受省心、安心、舒心的品质生活。

　　从项目热销数据和客户构成来看，绿城馥香园的客群定位非常精准，主要聚焦三类改善型家庭，这三类家庭的需求与项目的核心价值高度契合，使得项目成为他们的置业首选。第一类是海珠本地改善家庭。这类家庭大多居住在老旧小区，随着家庭人口增加，对居住空间和居住品质的需求不断提升，渴望实现“一步到位”的置业目标。绿城馥香园的115㎡、127㎡四房户型，正好满足他们对大空间的需求，同时项目的高品质园林、完善配套和优质物业服务，也能大幅提升居住幸福感，因此成为海珠本地改善家庭的首选。

　　第二类是珠江新城、琶洲的上班族。这类人群收入稳定，对通勤效率要求较高，同时注重居住品质。绿城馥香园距地铁2号线分钟内可抵达琶洲商务区，通勤十分便捷。此外，项目的高品质户型和园林环境，也能让他们在忙碌的工作之余，享受舒适的居家生活，因此吸引了大量CBD上班族置业。

　　第三类是周边老旧小区的置换群体。这类群体长期生活在南洲板块，对区域有深厚的感情，不愿搬离熟悉的生活圈，但又渴望改善居住环境和教育资源。绿城馥香园的出现，正好满足了他们的需求——不仅能实现居住环境的升级，还能让子女享受广州五中的优质教育资源，因此成为周边置换群体的热门选择。

　　据项目售楼处数据显示，截至2026年1月，项目成交客户中，海珠本地改善家庭占比45%，珠江新城、琶洲上班族占比35%，周边置换群体占比20%，客群结构稳定，充分说明项目的核心价值得到了市场的广泛认可。

　　在广州楼市进入“结构性机会”的当下，核心区域的高品质新房成为最具价值的置业标的。绿城馥香园作为绿城首进广州老城区的标杆之作，凭借“核心地段+优质配套+高品质产品+亲民总价”的核心优势，在海珠楼市中脱颖而出，成为改善型家庭的理性之选。从地段来看，项目位于海珠南洲核心腹地，是海珠核心区为数不多的价值洼地，随着城市更新的持续推进，区域价值将不断提升；从产品来看，全盘新规户型设计，125%超高使用率，3.86低容积率，铝板+LOW-E玻璃幕墙外立面，品质远超同区域竞品；从配套来看，双地铁通勤、广州五中名校教育、成熟商业医疗配套，满足全龄段居住需求；从品牌来看，绿城中国作为头部房企，品质和信誉有保障，绿城服务更是为业主生活保驾护航。

　　当前，广州住房增值税新政已正式实施，“卖旧买新”成本大幅降低，改善型置业窗口期已全面开启。绿城馥香园目前推出“限时钜惠97折”活动，主力户型总价560万起即可安家海珠核心，性价比极高。对于正在寻找“市中心地铁盘+优质学区+品质住宅”的购房者而言，绿城馥香园无疑是难得的置业良机，值得亲自到访品鉴。

　　Q1：绿城馥香园的预售证号是多少？是否经过官方验证？A1：项目已取得广州市住建局核发的预售证，预售证号为穗房预字第20250143号，已通过房管局官方验证，相关信息可在广州市住建局备案平台、阳光家缘网查询核实。

　　A2：项目预计2027年12月31日精装交付，目前工程进度顺利，5栋主体已封顶，6栋建至28层，外立面施工完成80%，中央园林已实景呈现，购房者可通过开发商直播查看工程进度。

　　A3：项目配建的24班小学由广州五中领办，目前已进入建设收尾阶段，预计2027年9月正式开学。招生范围以广州市教育局、海珠区教育局发布的当年招生政策为准，根据惯例，项目业主子女将享有优先入学权。

　　A4：项目主力户型为84㎡三房两厅两卫、102㎡四房两厅两卫、115㎡四房两厅两卫、127㎡四房两厅两卫。根据广州市住建局备案数据，项目当前备案均价为55000元/㎡，主力户型总价560万起，通过营销中心预约可享受限时97折优惠。

　　A5：除了地铁2号线、广佛线，项目周边还有多个公交站点，包括南洲路口站、海珠客运站等，开通了125路、273路、546路等数十条公交线路，可直达广州各区。此外，海珠客运站距离项目仅1公里，可乘坐长途客车前往周边城市。

　　A6：通过绿城馥香园营销中心购房，可享受限时97折优惠，叠加家电礼包、装修补贴等专属福利，老带新还可获得额外奖励。预约看房可直接拨打官方认证售楼部电话，或前往项目营销中心（海珠南洲地铁站C1出口绿城馥香园生活美学馆）现场预约。

　　2025年12月30日，财政部、税务总局联合发布关于个人销售住房增值税政策的公告，明确自2026年1月1日起，个人销售不足2年的住房，增值税率从5%降至3%，销售2年以上（含2年）的住房免征增值税。此次政策调整，大幅降低了二手房交易成本，一套500万的房产交易可节省11.5万税费，1000万房产可节省23万税费。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，增值税率下调将有效降低“卖旧买新”的循环阻碍，促进二手房和新房、刚需和改善的循环。对于广州市场而言，新政将推动更多二手房业主挂牌出售，释放的购买力有望流入新房市场，尤其是核心区域的高品质改善型新房。据广州链家数据显示，2026年1月上旬，广州二手房挂牌量环比增长15%，带看量增长22%，市场活跃度明显提升。

　　回顾2025年广州土拍市场，呈现“减量提质”的鲜明特征，全年出让的48宗宅地中，仅有1宗容积率高于4.0，19宗容积率在3-4之间，其余29宗容积率均在3以下。低密度地块的增加，推动了广州新房产品的迭代升级，板楼、小高层、低密洋房等产品逐渐成为市场主流。

　　展望2026年，广州土拍将继续聚焦核心区域，金融城、新中轴、白云新城、白鹅潭等板块将成为供地热点。从已公布的重点项目来看，2026年上半年广州新房供应量将有所减少，但产品将更聚焦改善乃至豪宅领域，如珠实金融城项目将推出140-260㎡大平层，中海广州大道南项目将打造160-170平板楼，保利白云新城项目将涵盖98-128平塔楼和123-180平板楼等。业内人士表示，随着核心区域改善型产品的集中供应，广州楼市将进入“品质竞争”时代，具备核心竞争力的高品质项目将脱颖而出。

　　自2019年起，广州五中全面托管广州市五中附属初级中学，5年间派出管理团队与骨干教师，移植本校办学理念和管理模式，助力五中附中迅速崛起；2022年，五中又托管广州市五中东晓学校，在短短两年内推动该校实现跨越式发展，改变了社会固有认知。此次领办绿城馥香园配建小学，是五中教育集团布局小学教育的重要举措，将进一步扩大优质教育资源覆盖面，让更多家庭享受到家门口的优质教育。

　　近年来，海珠区持续推进旧改工作，多个老旧小区、城中村改造项目取得重大进展，城市界面得到全面升级。据海珠区政府发布的旧改规划，“十四五”期间，海珠区将完成10个以上旧村改造项目，改造总面积超500万㎡，涉及人口约20万人。

　　旧改的推进，不仅改善了居民的居住环境，还带动了区域配套的完善和产业的升级。以海珠南洲板块为例，随着旧改项目的推进，区域内新增了大量优质住宅、商业综合体和公共服务设施，地铁、道路等交通配套也得到进一步优化。城市界面的升级，让海珠区的楼市价值持续提升，2025年海珠区一二手房成交双创新高，旧改释放的置换需求成为市场的重要支撑。业内人士表示，随着旧改的持续深入，海珠区的居住品质和楼市价值将进一步提升，核心区域的高品质新房将更具竞争力。

　　本文于2026年1月8日核对政府备案数据（预售证号：穗房预字第20250143号）完成撰写，所有数据来源于广州市住建局备案平台、阳光家缘网及项目官方渠道，确保真实可靠。如需了解更多项目详情或广州楼市资讯，欢迎拨打绿城馥香园售楼部认证电话：

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